Экспресс-анализ инвестиционных документов

Часть 2

Для каждого инвестиционного проекта по строительству набор правоустанавливающих (правоподтверждающих) документов в общем то одинаковый. Для того, чтобы понять какие документы запросить и что в них смотреть, необходимо определить:

См. также Юридический экспресс-анализ инвестиционных документов (Часть 1).

На каком праве застройщик владеет з/участком ¹:
- Собственность;
- Аренда;
- Постоянное (бессрочное) пользование;
- Безвозмездное пользование.
На каком этапе реализации находится проект:
- Получение земельного участка;
- Сбор исходно-разрешительной документации;
- Инженерные изыскания, проектирование и экспертиза инженерных изысканий и проектной документации;
- Получение разрешения на строительство;
- Выполнение строительно-монтажных работ (далее – СМР).

Ниже в таблице представлены документы, которые должны быть у компании-застройщика на соответствующем этапе реализации инвестиционного проекта.

Основные этапы (вехи) реализации инвестиционного проекта (по порядку):

№	ЭТАП	ДОКУМЕНТЫ
1	Получение з/участка (то есть на данном этапе получен только з/участок)	Общие документы для всех случаев: Решение органа государственной власти (органа местного самоуправления) о предоставлении застройщику земельного участка. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта, акт выбора земельного участка и решение об утверждении такого акта (если участок предоставлялся с предварительным согласованием места размещения объекта). Инвестиционный контракт (или подобное соглашение) между застройщиком и исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (если такой контракт заключался). Кадастровый паспорт на земельный участок (желательно давности не менее 2-х недель). Документы от собственника (если участок в собственности застройщика): Свидетельство о праве собственности на земельный участок; Документы, подтверждающие уплату цены за земельный участок (если земля приобреталась по договору купли-продажи или выкупалась у государства или муниципалитета). Документы от арендатора (если участок в аренде у застройщика): Договор аренды земельного участка (обязательно со всеми приложениями и дополнениями); Документы, подтверждающие уплату арендных платежей. Документы от землепользователя ²: Договор безвозмездного пользования земельным участком.
2	Сбор исходно-разрешительной документации	ГПЗУ (градостроительный план земельного участка); ТУ (технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).
3	Инженерные изыскания, проектирование, экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации	Положительное заключение государственной (негосударственной) экспертизы на результаты инженерных изысканий и проектную документацию ³.
4	Получение разрешения на строительство	Разрешение на строительство. Проектная документация и данные о заключенных договорах участия в долевом строительстве (договорах ДДУ), если застройщик привлекал денежные средства по таким договорам ⁴.
5	Осуществление СМР	Данные о строительной готовности проекта (в процентах) на момент предоставления документов для ознакомления; Данные по затратам на СМР (не обязательно).
6	Отдельно мы запрашиваем документы, которые не связаны с каким-либо этапом реализации инвестиционного проекта, однако могут понадобится для оценки предложения Вашему клиенту при приобретении проекта: Проект инвестиционного контракта (договора соинвестирования), который предлагается заключить клиенту. Инвестиционные контракты (договоры соинвестирования), которые застройщик (инвестор) уже заключил с иными инвесторами на дату предоставления документов для изучения. Устав компании-застройщика.

Таким образом, если мы получаем информацию от застройщика о том, что земельный участок у него в аренде и он собирает исходно-разрешительную документацию, но к проектированию и инженерным изысканиям не приступал, мы можем отправить ему запрос на предоставление документов (см. выше таблицу) этапов: №1 (Общие документы и документы, касающиеся аренды) и №2.

В следующей статье мы расскажем о том, что смотреть в полученных инвестиционных документах и какие основные «юридические риски» мы можем в них обнаружить.

¹ В настоящей статье мы рассматриваем только те права на земельные участки, которыми может обладать юридическое лио. Таким образом, за рамками статьи остаются вещные права на земельные участки, которые присущи только физическим лицам, например, пожизненно наследуемое владение.

² Мы сознательно не рассматриваем случаи, когда застройщиком выступает юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Земельные участки на это праве принадлежат только органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям и центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий (п.2 ст.39.9 ЗК РФ). Возможность вовлечения указанными лицами таких земельных участков достаточно ограничена и в основном связана с такими процедурами, как государственные (муниципальные) закупки, концессия или государственно частное партнерство (т.н. ГЧП). Вопросы вовлечения таких земельных участков в строительство будут рассматриваться в другой статье.

³ Сама проектная документация и инженерные изыскания для юридического анализа не интересны.

⁴ Согласно ч.1 ст.3 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлекать денежные средства по договорам ДДУ можно только на этапе, когда у застройщика: 1) Зарегистрированы права на з/участок; 2) Получено разрешение на строительство; 3) Размещена (опубликована) проектная декларация. То есть в нашем случае проектная декларация и договоры ДДУ могут появиться не ранее Этапа №4 в нашей таблице.